Общите партиди за комунални услуги в Етажните собствености са с цел да отговорят на Общи потребности като общото осветление, контрол на достъп, захранване на видеонаблюдение и асансьор, понякога захранване на крушките в мазетата, поради сложността всяка крушка на мазе да бъде свързана към конкретен апартамент, разход на вода и препарати за почистване на общи части, разходи за отопление, климатизация и вентилация и други, но само и единствено на Общите части, които не са към някой самостоятелен обект!
В някои Етажни собствености със статут на затворени комплекси или многофамилни къщи е възможно като обща част да има дори общи басейни, до които следва да имат достъп всички обитатели. Разходите за поддръжката им респективно трябва да се разпределят между всички, които имат право да ги ползват.
Идеята на общите разходи за поддръжка и управление е, че те са или за обща инсталация на цялата Етажна собственост, която има право да ползва всеки собственик, ползвател и обитател, независимо дали има необходимост от това или за дейности в полза на всички собственици, ползватели и обитатели като почистване, дезинфекция, обезпаразитяване на Общи части.
Ясно е, че живущите на първи етаж не ползват асансьор, но по закон следва да участват в разходите за поддръжката му, тъй като имат правото да го ползват. Ако имат приятелско семейство на шести етаж, следва ли да ходят пеша по стълбите? В случая участието в разходите на първи етаж е заради правото да се ползва дадена обща инсталация, а не заради фактическото ползване. По отношение фактическото ползване може да се изградят системи, които отчитат ползването на асансьора по потребители и на тази база да става разпределението на разходите за асансьор за предходен месец, но това изисква сериозна техническа промяна на инсталацията, както и спорове между съседите, тъй като изминатото разстояние на асансьора за превоз до 8-ми етаж е повече от изминатото разстояние до 6-ти етаж, което означава, че и реално консумираната енергия е повече, което означава и прилагане на допълнителни специфични коефициенти при разпределяне на разходите и в крайна сметка, за да се получат точни разпределения трябва да се наеме професор по математика, за да ги извърши.
Колкото и да е примамлива идеята за разпределение на разходите за поддръжка и управление на Етажната собственост, съобразно консумацията и потреблението, то разпределението на разходите задължително трябва да се извършва съгласно разпоредбите на ЗУЕС - поравно между всички собственици, ползватели и обитатели, които пребивават в Етажната собственост.
Как стоят нещата, когато някой собственик включи в общия контакт на общото мазе своя електромобил или своето барбекю или прахосмукачката си, за да почисти колата? А ако към общия ток, включи водоструйката към общата вода, за да измие колата? Следва ли, че това са общи разходи по общи инсталации и дейности за благото на цялата Етажна собственост?
Едва ли всички собственици, обитатели и ползватели в Етажната собственост имат правото да се ползват от електромобила на съответния собственик, който го зарежда на общ ток. Едва ли въпросният собственик на електромобил зарежда електромобила си за да докара пясък или техническа сол за да подготви Етажната собственост за зимата?
Зареждането на личен електромобил на обща партида, защото общият контакт в мазето е по-удобен и е за общо ползване е на практика кражба от всички собственици, ползватели и обитатели, ако не е взето изрично тяхното съгласие. Ако 100% от всички собственици, ползватели и обитатели имат електромобили, които зареждат на общия контакт, на практика всички солидарно плащат разхода за зареждане на електромобилите си, което може да се формализира и в решение на общото събрание на собствениците.
При наличие на един или няколко собственика на електромобили, които за удобство искат да зареждат електромобилите си с общ ток е редно да се свика Общо събрание на собствениците, на което да се вземе решение при какви условия това ще се случи без това да бъде възприето като кражба от останалите собственици, ползватели и обитатели в Етажната собственост.
Регулярното ползване на ток, вода и други абонаменти за комунални услуги от общите части на Етажната собственост за лични нужди на някой от собствениците, без знанието и съгласието от останалите собственици, изразено в протокол с решение на Общото събрание не следва да се счита за разход за поддръжка и управление на Етажната собственост. Не следва да се счита изобщо за разход на Етажната собственост, както и да се изготвя бюджет за поддръжка и управление, който да се опитва да маскира и покрива подобни разходи.
Консумацията за лични нужди от общите партиди за комунални услуги без съгласието, изразено в протокол с решение на Общото събрание, може да е повод за предявяване на иск към съответния собственик от страна на Етажната собственост или от страна на заинтересован собственик, ползвател или обитател, който е ощетен от събирането на твърде високи вноски за поддръжка и управление.
Добре е заинтересованите лица да осигурят доказателства за ползването на общата партида за личните нужди на съответния собственик, като ги упоменат в отворено писмо до Домоуправителя или Управителния съвет с искане за свикване на Общо събрание с дневен ред взимане на решение за отчитането и приспадането на въпросната лична консумация от общите партиди.
В повечето случаи собствениците, които имат лична консумация от общи партиди се опитват да обяснят колко пренебрежима е тя, както и че се случва съвсем рядко, както и че е технически невъзможно, съответната консумация да се отразява по партидата на съответния собственик.
При доказана лична консумация от обща партида, с цел запазване интереса на всички собственици, ползватели и обитатели, Общото събрание може да вземе следните решения с обикновено мнозинство:
-
Задължаване на съответния собственик, ползвател или обитател да обвърже личната си консумация със своята собствена партида на свои разноски.
-
Общото събрание може да реши да се осигури възможност на всички собственици да ползват в съответната точка своята партида и същевременно да ограничи достъпа до общата партида само до лицата, извършващи общите дейности в Етажната собственост. В този случай, разходите по техническите промени ще са за сметка на Етажната собственост.
-
При техническа или каквато и да е невъзможност за първи вариант и липса на решение по втори вариант, Общото събрание може да предложи обособяване на подпартида към общата партида на Етажната собственост с поставяне на измервателен уред към съответната подпартида. Разходът за трансформациите следва да се поеме от собственикът, който желае да ползва общата партида за лични цели. В задълженията на Управителния съвет следва да се вмени ежемесечно отчитане на подпартидите и добавяне към вноските за Етажната собственост, събиране на сумите за консумация от съответните подпартиди. Това е допълнителна дейност за касиера или Управителния съвет, която не е в задълженията им по ЗУЕС, за което трябва да се предвиди и възнаграждение за лицето което извършва тази дейност, ежемесечно платимо от желащия да ползва общата партида за лични нужди.
-
Ако третият вариант е неизгоден за собственика, решил да ползва общата партида за лични нужди, може да му бъде предложено да поеме заплащането на целия разход за общата партида, а Етажната собственост ще му възстанови прогнозната консумация от партидата за нуждите на Етажната собственост. Съответният собственик следва да заплати съставяне на експертен анализ, в който се анализира консумацията за общите части, който да бъде поне в 2 екземпляра за собственика и за Етажната собственост. Въз основа на този анализ и единичната цена по фактура ежемесечно се определя сумата, която Етажната собственост трябва да приспадне от вноските на съответния собственик, като той е задължен да представя бележка с платеното месечно задължение за общата партида. Естествено е, че това което приспада Етажната собственост не може да бъде повече от това което е като платена стойност по бележка от собственика. В този случай не следва да се изисква допълнително възнаграждение за следене на индивидуални подпартиди. При закъснение на плащането по комуналната услуга от страна на собственика, то дължимите лихви и санкции следва да са за негова сметка. Решението и експертния анализ следва да се формализират в изричен договор между Етажната собственост и съответния собственик.
