В случая, конкретният домоуправител приема понятието "поддръжка" в твърде широк смисъл.
Законът за управление на етажната собственост ясно разграничава следните дейности, които могат в най-широк смисъл да се нарекат поддръжка:
Поддръжка съгласно ЗУЕС:
Това са дейности с ежемесечна повтаряемост, гарантиращи нормалната експлоатация на общите части.
Дейности като:
- Плащане за почистване на общите части;
- Плащане на ток за асансьор, стълбище;
- Плащане на абонамент за поддръжка на асансьорите;
- Плащане/поддръжка на парната инсталация през зимните месеци;
- Плащане/ организиране на почистването на снега;
- Гарантиране на осветлението чрез смяна на крушки в общите части на входа, мазето и асансьорите;
- Събиране на дължимите вноски от съкооператорите, за да може системата да функционира;
- Други специфични ежемесечни дейности за Етажната собственост;
В случая домоуправителят не трябва да изпълнява всички тези дейности, а да е създал необходимата организация с компетентни лица във всяко направление. Съответната организация и договорни отношения трябва да са представени и одобрени от Общото събрание.
Неотложни ремонти:
Само при неотложните ремонти в общите части, домоуправителят има свобода за бързо действие без да съгласува решенията си с Общото събрание.
Извършването на неотложен ремонт собственоръчно от домоуправител не е изискване, заложено в закона към домоуправителите! Всъщност такова изискване би било доста притеснително, дори абсурдно! Ако домоуправителите са длъжни да извършват неотложните ремонти собственоръчно, то законът ще трябва да изисква от тях и съответните професионални компетентности в строителство, електричество, ВИК, ОВ и други области.
При неотложен ремонт, домоуправителят трябва да потърси оферта или оферти от съответния специалист с необходимата професионална компетентност, да провери наличностите във "Фонд Ремонти" и да съгласува с управителния съвет разхода, който трябва да се извърши.
При липса на достатъчно средства домоуправителят организира Общо събрание за набиране на необходимите средства.
Конкретните действия, които трябва да се извършат са описани в чл.49 на ЗУЕС. Ако домоуправителят не ги извърши, кметът на съответната община може да се намеси в едномесечен срок и да извърши неотложния ремонт, който впоследствие ще бъде заплатен от Етажната собственост.
Извършване на неотложен ремонт
При ползване на фирма - професионален домоуправител, най-големите злоупотреби могат да се случат в частта неотложни ремонти. Професионалните домоуправители избират по своя преценка изпълнител и цена на ремонта, което в повечето случаи не е в интерес на собствениците на имота! Но законът го позволява!
Планови ремонти
Плановите ремонти, са предвидените в техническия паспорт или планираните от Общото събрание за корегиране на често появяващи се неотложни ремонти или обновяване на амортизирано оборудване.
За плановите ремонти, домоуправителят събира оферти, които представя на Общото събрание. Капиталовите ремонти се гласуват с мнозинство от 2/3 идеални части. Решението за планов ремонт се одобрява от Общото събрание.
Дали извършваме пълна поддръжка на Етажна собственост?
В заключение, не желаем да съвместяваме функции на домоуправител /или съдействие на домоуправителите в тяхната дейност/, и различни функции на строително-техническа експертиза. Причината се дължи на конфликт на интереси в частта на Неотложните ремонти, което може да доведе до по-високи цени на изпълнение на неотложните ремонти от пазарните.
В случая това, с което можем да съдействаме на домоуправителите и Етажните собствености е да предоставим информация за фирми, чиито оферти са одобрявани на Общи събрания, а потребителите са оставали доволни от изпълнението!
